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北京去年首批入市限競房“大賣”落空

時間:2019-06-12 09:05:01       來源:證券日報

從四年前的“豪宅元年”到近一年來的“限競房時代”,從新建住宅價格全面高端化到二手房大降價……這幾年,北京樓市起起伏伏,成就了一批“北上”的民營房企,也迫使部分開發商不得不撤離北京。

進退之間,考驗的是開發商對政策調控的適應性和自身產品創新、成本管控等多種能力的內功。在當前充斥著大量限競房的市場,為了找到有效客戶群,加快去化速度,開發商不惜支付渠道費拉入中介渠道、打出線上線下各種拓客營銷組合拳,但多數項目仍難以改變滯銷的局面。

在長期跟蹤調查采訪中,《證券日報》記者獲悉,去年第一批入市的部分限競房項目,原本“大賣”的期望落空后,立即啟動了降價優惠促銷策略,沒想到亦無太多效果。一年多過去了,部分項目整體去化率仍在30%左右徘徊,剩余的70%則幾乎都轉為庫存積壓。供應區域集中,客戶選擇性多猶豫不出手,競品環伺滯銷難解,這就是限競房入市一周年后,多數樓盤的生存現狀。

入市一年供應近3.5萬套房

過去一年,《證券日報》記者走訪了不少限競房樓盤,在踩盤過程中,本報記者發現,限競房供應以六環沿線為主,五環至六環之間亦有較大體量的布局,大興區、豐臺區和房山區限競房入市量較高,供應較為集中。

據中原地產研究中心統計數據顯示,從2018年6月10日開始,到2019年6月10日,北京新房市場總計入市50個限競房項目,合計75期,供應住宅套數達到了34559套。

另據諸葛找房統計數據顯示,2017年至2018年為北京限競房用地成交高峰,今年仍將有大量限競房入市。2017年北京成交限競房用地44宗,限競房用地占整體住宅用地的比例為67%;2018年北京成交限競房用地41宗,限競房用地占整體住宅用地的比例達到80%。

不難看出,過去兩年,北京市場限競房用地供應高峰逐漸推高了房源數量,預計今年還將有大量限競房上市。正如中原地產首席分析師張大偉所示, 2019年入市的限競房有望超過6萬套。

合碩機構首席分析師郭毅也曾表示,過去兩年,北京在加大土地供量的同時,又限定價格和產品,住宅產品的地段、戶型、總價高度相近,造成限競房大面積滯銷,房企不得不在價格已被限定的情況下進一步降價,從而斷臂求生。

郭毅表示,背負著748萬平方米庫存的房企們如芒刺在背,僅接近50個未上市地塊的土地出讓金總額便達到1753億元,748萬平方米限競房庫存的市值更超過4000億元,靜態去化周期長達82個月。

近七成限競房變庫存積壓

市值超過4000億元的限競房庫存市場,真實的去化率到底是多少?

據中原地產研究中心統計數據顯示,從2018年6月10日入市開始,截至2019年6月10日,北京限競房網簽套數合計11976套,網簽套數占供應總量為35%;網簽面積為125萬平方米,按照面積計算,網簽完成率只有31%;平均網簽均價為每平方米48693元,網簽總金額為610億元。這就意味著,近七成的限競房還未簽約銷售,已經變為庫存積壓。

據張大偉估算,考慮網簽滯后因素,實際銷售去化率可能會達到40%以上,但仍改變不了如今超過2.2萬套限競房成為庫存積壓的現狀。況且還有大量未入市項目,銷售狀況依舊堪憂。

“有些限競房項目的退房率很高,甚至動輒多達幾十套。”某房企高管向《證券日報》記者透露,沒有完成網簽就存在著變動的可能性。

據諸葛找房統計數據顯示,北京各區域限競房去化水平不同,豐臺限競房項目多數位于五環內,位置較好購房者關注度高,去化率為52%,表現優于其他區域;其次為昌平區去化率為48%。

值得一提的是,據諸葛找房統計數據顯示,截至目前,北京遠郊區共入市7個限競房項目,5個去化率均不足10%,3個甚至不足2%。此外,門頭溝區限競房項目入市1個,該項目為金地集團、電建地產等開發商聯合開發的華萃西山,共成交37套,成交面積為3315平方米,成交均價為48963元/平方米,成交金額為1.62億元,去化率僅為6.36%。

諸葛找房分析師認為,遠郊區距離北京主城區距離較遠,配套設施不完善,限競房項目雖然價格較低,但仍難以吸引購房者,導致各項目去化情況不佳。無疑,這些項目都陷入了“去化危機”,尚不知何時才能解套。

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